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中国房地产崩溃与否政府宏观调控是关键

发布时间:2019-08-17 21:45:05 编辑:笔名

  近日,上热传“中国房地产崩盘时间表”,使得中国房地产会不会向当年日本房地产一样崩盘,成为各界讨论的热点!

  要想知道中国会不会重蹈日本覆辙,我们首先要分析一下当年日本房地产为何崩盘。

  日本房地产崩盘分析

  历史回顾

  20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意贬值。贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。

  受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

  所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到199 年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿。

  房地产崩盘源自日本政府无作为

  据中国人民大学一位房地产研究学者分析,“实际上,即使到了1985年,当时日本房地产泡沫已经相当严重,但是如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策,泡沫破裂还是可以避免的。”

  而当时,日本主要的错误政策是:

  ,利率太低,资金泛滥,引导失误,监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的升值达成协议。之后一年时间里对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过渡,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。但当时大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和见效的股市、楼市,造成股市、楼市价格双双飙升。而在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。

  第二,盲目扩大,滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的不仅没有紧缩,相反进一步扩张——日本各大将房地产作为项目,有求必应。1990年危机已经一触即发,但是继续大规模。这一年在东京证券交易所上市的12家日本银行向房地产发放总额达到50万亿,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。之后日本银行还违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。不难看出,日本金融机构是房地产泡沫的直接制造者。

  第三,炒作投机成风,监督形同虚设。当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。到1989年底,日经指数达到历史点近 9000点,房地产价格也同创历史。而当时的日本房地市场炒作和投机成风,很多人甚至辞去工作专职炒楼。银行仍然大批放款,造成大量重复抵押和贷款,监督形同虚设,资金链无限拉长,杠杆作用无限扩大。日本大公司也不甘寂寞,在炒楼中扮演着重要角色,利用关系进行土地倒买倒卖,数量极大倒手率又极高,每倒一次价格就飙升一次。在此过程中,日本政府几乎没有应对政策。

  中国房地产崩盘与否关键在政府调控

  通过“中国房地产崩盘时间表”可以看出,表面上目前的中国和当年的日本是非常类似的,但其实事情的本质是不同的。

  ,中国房地产只是局部过热,泡沫还没发展到二三线城市。“重要的是,当时的日本政府不仅出牌迟缓、并出错牌,而现在我们中国政府不仅及时出牌防范危机发生,而且手上还有牌没有出尽,比如说城市化中,还有很多将得到土地补偿的农民要进城,比如说利率调整等等措施,还没有用。”

  第二,中国政府目前正积极采取措施调整经济结构和调控楼市。从“两会”一直到今天,政府为抑制房价和地王出台了不少政策。虽然房价还在涨,地王还在出现,但是宏观调控仍将继续下去,直到房地产行业健康稳定的发展。

  从日本房地产崩盘的历史教训中,我们看到一个政府在应对危机的能力将会起到决定性作用,而正是日本政府的无作为才导致了日本房价上涨到无法控制,终崩盘。

  尽管很多理由说明中国不会重蹈日本的覆辙,但是,由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多,与中国目前面临升值压力和基础货币过多的情况相似,因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。

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